Architecte Obligatoire : À Partir de Quelle Surface ?

Temps de lecture : 13 minutes

Vous préparez votre projet de construction et une question revient sans cesse : faut-il obligatoirement passer par un architecte ? La réponse dépend d'un chiffre clé : 150 m². C'est le fameux seuil architecte au-delà duquel le recours à ce professionnel devient obligatoire pour déposer un permis de construire. Mais attention aux pièges : ce seuil s'applique à la surface TOTALE après travaux, pas seulement à votre projet. Une extension de 40 m² peut vous faire basculer dans l'obligation. Cet article vous explique précisément quand l'architecte est obligatoire, combien ça coûte, et comment travailler efficacement avec lui.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un architecte ?

Un architecte est un professionnel diplômé, inscrit à l'Ordre des architectes, habilité à concevoir des bâtiments et à déposer des permis de construire. Deux diplômes donnent accès à la profession :

Un architecte DE (diplôme d'État) peut concevoir des projets mais ne peut pas déposer de permis en son nom. Seuls les architectes DPLG ou HMONP inscrits à l'Ordre peuvent signer les dossiers de permis.

L'obligation de recourir à un architecte est définie par l'article R431-2 du Code de l'urbanisme. Le texte est clair : tout projet de construction soumis à permis de construire dont la surface de plancher dépasse 150 m² nécessite le recours à un architecte.

Cette règle s'applique uniquement aux particuliers construisant pour eux-mêmes. Les personnes morales (sociétés, associations) doivent toujours passer par un architecte, quelle que soit la surface.

Quand l'architecte est-il obligatoire ?

La règle générale

L'architecte est obligatoire dans les cas suivants :

  1. Permis de construire avec surface de plancher totale > 150 m²
  2. Toute personne morale (SCI, SARL, association), quelle que soit la surface
  3. Certains ERP (Établissements Recevant du Public) selon leur catégorie

Ce qui déclenche l'obligation

Le point crucial : c'est la surface de plancher TOTALE après travaux qui compte, pas seulement la surface créée.

Situation Calcul Architecte ?
Maison neuve 140 m² 140 m² total Non
Maison neuve 160 m² 160 m² total Oui
Extension 30 m² sur maison 100 m² 130 m² total Non
Extension 40 m² sur maison 120 m² 160 m² total Oui

Ce qui n'oblige JAMAIS à un architecte

La déclaration préalable n'exige jamais de signature d'architecte, même si votre maison existante dépasse 150 m². C'est une confusion fréquente.

Exemple : vous avez une maison de 200 m² et souhaitez construire un abri de jardin de 15 m². Comme il s'agit d'une déclaration préalable (surface < 20 m²), aucun architecte n'est requis.

Le seuil des 150 m² expliqué

L'évolution du seuil

Le seuil architecte 150 m² date de la loi CAP (Création, Architecture et Patrimoine) de mars 2017. Avant cette date, le seuil était fixé à 170 m².

Cette modification a concerné de nombreux projets : une maison de 165 m² qui pouvait être construite sans architecte nécessite désormais son intervention.

Quelle surface compte exactement ?

La surface prise en compte est la surface de plancher définie à l'article R111-22 du Code de l'urbanisme. Elle inclut :

Elle exclut :

Cas particuliers

Exploitations agricoles : le seuil est relevé à 800 m² pour les bâtiments agricoles. Un hangar de 600 m² peut être construit sans architecte.

Zones ABF : le recours à l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est obligatoire en zone protégée, mais cela ne modifie pas le seuil des 150 m². Vous pouvez avoir besoin de l'avis de l'ABF sans pour autant devoir faire appel à un cabinet d'architecte.

Les exceptions à l'obligation

Construire sans architecte : les cas possibles

Un permis sans architecte reste possible dans plusieurs situations :

  1. Surface totale ≤ 150 m² pour un particulier construisant pour lui-même
  2. Travaux sur existant ne créant pas de surface (ravalement, changement de fenêtres)
  3. Déclaration préalable quelle que soit la surface existante
  4. Bâtiments agricoles jusqu'à 800 m² pour un exploitant
  5. Reconstructions à l'identique après sinistre (sous conditions)

Les pièges à éviter

Attention à ces situations qui font basculer dans l'obligation :

Les missions de l'architecte

Mission complète vs mission partielle

Un cabinet d'architecte peut intervenir à différents niveaux :

Mission de permis de construire seule (mission PC) :

Mission complète (conception + suivi de chantier) :

Les documents produits par l'architecte

L'architecte établit les pièces graphiques du dossier de permis :

Pour comprendre la différence entre plan de masse et plan de situation, l'architecte est votre meilleur interlocuteur.

Combien coûte un architecte ?

Grille tarifaire indicative

Les honoraires d'une agence d'architecture varient selon la mission et la région :

Mission Pourcentage du montant travaux Exemple (travaux 200 000 €)
Permis seul 3 à 5 % 6 000 à 10 000 €
Permis + suivi partiel 6 à 8 % 12 000 à 16 000 €
Mission complète 8 à 12 % 16 000 à 24 000 €

Facteurs influençant le prix

Alternatives économiques

Pour les projets sous le seuil des 150 m², vous pouvez faire appel à :

Si vous dépassez le seuil, vous pouvez limiter la mission de l'architecte au strict nécessaire (permis de construire seul) et confier le suivi de chantier à un autre professionnel.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Construction neuve standard

Situation : M. Martin souhaite construire une maison de 145 m² sur son terrain.

Analyse :

Résultat : Architecte non obligatoire. M. Martin peut faire réaliser ses plans par un dessinateur ou un constructeur. Économie estimée : 5 000 à 8 000 €.

Exemple 2 : Extension qui fait basculer

Situation : Mme Durand possède une maison de 125 m². Elle souhaite créer une extension de 40 m² pour un bureau et une chambre d'amis.

Analyse :

Résultat : Architecte obligatoire. Mme Durand doit faire appel à un architecte pour déposer son permis. Budget architecte : environ 4 000 € pour la mission PC.

Alternative : Si Mme Durand limite son extension à 25 m² (total = 150 m²), elle peut se passer d'architecte.

Exemple 3 : Surélévation partielle

Situation : M. et Mme Lopez ont une maison de plain-pied de 110 m². Ils veulent surélever une partie pour créer 50 m² supplémentaires.

Analyse :

Résultat : Architecte obligatoire. Le permis de construire nécessite la signature d'un architecte inscrit à l'Ordre.

Erreurs à éviter

1. Confondre surface créée et surface totale

L'erreur la plus fréquente : croire que seule la surface du projet compte. C'est la surface TOTALE après travaux qui détermine l'obligation.

Mauvais calcul : « Je crée 45 m², c'est sous 150 m², pas besoin d'architecte »
Bon calcul : « Ma maison fait 120 m² + 45 m² d'extension = 165 m² → architecte obligatoire »

2. Déposer un permis non signé par un architecte

Si vous dépassez le seuil et déposez un permis sans signature d'architecte, votre dossier sera refusé pour vice de forme. Pire : si le permis est accordé par erreur, il pourra être annulé par un tiers ou retiré par la mairie.

3. Choisir un architecte uniquement sur le prix

Un architecte peu cher peut vous coûter cher : plans incomplets, erreurs de conception, mauvaise coordination avec les entreprises. Demandez des références et visitez des réalisations.

4. Négliger le contrat de maîtrise d'œuvre

Signez toujours un contrat écrit précisant :

5. Oublier les démarches complémentaires

L'architecte établit les plans, mais vous devez prévoir :

Questions fréquentes

À partir de quelle surface l’architecte est-il obligatoire ?

L'architecte devient obligatoire dès que la surface de plancher TOTALE après travaux dépasse 150 m². Ce seuil s'applique aux particuliers construisant pour eux-mêmes. Pour les personnes morales (SCI, SARL), l'architecte est obligatoire quelle que soit la surface. Les exploitations agricoles bénéficient d'un seuil relevé à 800 m² pour les bâtiments agricoles.

Peut-on construire une maison neuve sans architecte ?

Oui, si la surface de plancher de votre maison ne dépasse pas 150 m². Vous pouvez alors confier les plans à un dessinateur, un maître d'œuvre ou un constructeur de maisons individuelles. Au-delà de 150 m², le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire pour déposer le permis de construire (article R431-2 du Code de l'urbanisme).

L’architecte est-il obligatoire pour une extension ?

Cela dépend de la surface TOTALE après travaux (existant + extension). Si votre maison fait 100 m² et que vous créez une extension de 40 m², le total est de 140 m² : pas d'architecte obligatoire. En revanche, si votre maison fait 120 m² et que vous ajoutez 40 m², le total de 160 m² vous oblige à passer par un architecte. Attention : une déclaration préalable n'exige jamais d'architecte, quelle que soit la surface existante.

Combien coûte un architecte pour un permis de construire ?

Pour une mission limitée au permis de construire, comptez 3 à 5 % du montant des travaux. Sur un projet de 200 000 €, cela représente 6 000 à 10 000 €. La mission comprend la conception, les plans réglementaires et le suivi de l'instruction. Une mission complète (conception + suivi de chantier) coûte 8 à 12 % du budget travaux. Les honoraires varient selon la complexité du projet et la localisation géographique.

Quelle différence entre architecte DPLG et HMONP ?

Les deux titres permettent d'exercer la profession d'architecte et de déposer des permis de construire. L'architecte DPLG (Diplômé Par Le Gouvernement) est le titre délivré avant 2007. L'architecte HMONP (Habilité à la Maîtrise d'Œuvre en son Nom Propre) est le titre actuel, obtenu après un diplôme d'État d'architecture complété par une formation professionnelle. Un architecte DE (diplôme d'État seul) ne peut pas signer de permis en son nom propre.

Que risque-t-on à construire sans architecte alors qu’il est obligatoire ?

Si vous déposez un permis sans signature d'architecte alors que le seuil de 150 m² est dépassé, votre dossier sera refusé pour vice de forme. Si le permis est accordé par erreur, il pourra être contesté par des tiers ou retiré par l'administration. Les travaux réalisés pourraient alors être considérés comme irréguliers, avec les risques associés : amende jusqu'à 6 000 € par m² et obligation de mise en conformité.

Comment trouver un bon architecte ?

Consultez l'annuaire de l'Ordre des architectes de votre région pour vérifier l'inscription et les assurances. Demandez des références et visitez des réalisations similaires à votre projet. Rencontrez plusieurs architectes (souvent gratuit) pour comparer les approches et les tarifs. Vérifiez la disponibilité et les délais. Privilégiez un cabinet d'architecture habitué à votre type de projet (maison individuelle, extension, rénovation).

Conclusion

Le recours à un architecte n'est pas qu'une obligation légale : c'est souvent un investissement rentable. Un bon architecte optimise votre projet, évite les erreurs coûteuses et peut vous faire économiser sur le long terme grâce à des choix de conception intelligents.

Retenez les points essentiels :

Avant de vous décider, calculez précisément votre surface de plancher. Si vous êtes juste sous le seuil, consultez tout de même un architecte pour un premier avis – la plupart offrent une consultation initiale gratuite. Et si vous utilisez un logiciel de plan de masse gratuit pour visualiser votre projet, gardez à l'esprit qu'un professionnel apportera une expertise irremplaçable sur les aspects réglementaires et techniques.

Consultez également nos exemples de plan de masse pour vous familiariser avec les documents à produire.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-2, R111-22), Ordre des architectes, Service-public.fr